Airbnb em condomínios: decisão judicial reacende debate sobre função social da propriedade e novas regras 

No último mês, a Justiça de Goiânia proibiu um morador de alugar seu apartamento por meio do Airbnb em um condomínio residencial. A decisão trouxe novamente à tona a discussão sobre a função social da propriedade e os limites do direito individual frente ao interesse coletivo. O magistrado considerou que a prática configurava hospedagem comercial, vedada pela convenção condominial, documento principal que rege a vida em um condomínio, e determinou a suspensão imediata das locações, reforçando o papel desse instrumento como regulador da convivência. O debate ganha relevância diante da expansão do Airbnb no Brasil: em 2024, a plataforma registrou hóspedes em 2.500 cidades, correspondendo a quase 45% do total de municípios brasileiros, segundo dados da própria empresa. 

O entendimento do juiz indica que a convenção condominial tem papel central na vida comunitária, funcionando como uma espécie de “constituição” interna ao estabelecer regras de convivência entre os moradores. Embora não possa se sobrepor à lei, esse documento possui força normativa para disciplinar práticas que impactam a coletividade, incluindo atividades comerciais ou hospedagens que possam comprometer a segurança, o sossego e a salubridade. O Código Civil, em seu artigo 1.336, já impõe limites claros ao uso da propriedade, garantindo ao condômino liberdade sobre sua unidade, desde que não cause prejuízo aos demais. 

Segundo Rafael Verdant, sócio do Contencioso Cível do Albuquerque Melo Advogados, a decisão reforça justamente esse equilíbrio entre direitos individuais e coletivos. “A convenção é o instrumento mais importante para os condôminos se autogovernarem. Ela disciplina o uso das áreas comuns e protege a comunidade de práticas que possam gerar insegurança, excesso de barulho ou desgaste na convivência. É nesse sentido que o interesse coletivo muitas vezes se sobrepõe ao individual”, afirma. 

O especialista lembra que o direito de propriedade não é absoluto. “O Código Civil estabelece que cada condômino pode usar sua unidade livremente, desde que não prejudique os demais. Ou seja, a convivência em condomínio impõe uma condição natural: o interesse coletivo tende a prevalecer sobre o individual em caso de conflito”, acrescenta Verdant. Para ele, esse é o ponto central da decisão de Goiânia, que reforça a prevalência da coletividade sobre a exploração econômica do imóvel em determinados contextos. 

Além da interpretação jurídica, a discussão envolve aspectos práticos do cotidiano do condomínio. Entre os principais riscos apontados pelos moradores em relação às locações de curta temporada estão a entrada frequente de pessoas desconhecidas, a possibilidade de festas e barulho, o desgaste acelerado das áreas comuns e a quebra do senso de comunidade. Esses fatores ajudam a explicar por que, em muitos casos, o coletivo busca impor limites à exploração econômica individual do imóvel. 

O debate ultrapassa os limites de cada prédio. Projetos de lei em tramitação no Congresso Nacional, como o PL 2030/2025 e o PLP 78/2025, discutem se esse tipo de locação deve ser tratado como aluguel ou como hospedagem, com propostas que exigem autorização expressa dos condomínios e regras mais próximas às aplicadas a hotéis e pousadas. Para Verdant, uma regulamentação equilibrada é necessária. “Não se trata de proibir indiscriminadamente. É preciso reconhecer que essa modalidade é uma realidade econômica e social, mas ela precisa de parâmetros claros. A solução passa por regras internas que exijam, por exemplo, cadastro prévio de hóspedes, limitação de tempo ou frequência das locações e penalidades em caso de descumprimento.” 

A própria plataforma disponibiliza recursos para proteger anfitriões, hóspedes e comunidades, incluindo políticas de verificação de identidade, seguro contra danos e canais de denúncia de comportamentos inadequados. A experiência internacional mostra que a regulação é essencial: na Espanha, o governo intensificou recentemente a fiscalização e aplicou restrições ao aluguel de curta temporada em meio à crise habitacional, evidenciando como políticas públicas podem equilibrar o uso econômico de imóveis com a preservação do direito à moradia e à segurança coletiva. Essa perspectiva reforça a necessidade de regras claras e adaptadas à realidade local, garantindo que os condomínios possam proteger a coletividade sem ignorar a viabilidade econômica do Airbnb. 

O advogado conclui que o grande desafio é harmonizar direitos. “Uma regulamentação eficiente deve garantir o direito de propriedade e de exploração econômica do imóvel, mas também preservar o interesse coletivo, permitindo que os condomínios deliberem sobre restrições e condições. Não existe um modelo único: o que funciona em um prédio de perfil familiar pode não ser aplicável a um condomínio com perfil mais turístico ou comercial”, afirma.