爱彼迎在共管公寓中的运营：司法判决重新引发关于财产社会功能与新规则的辩论 

上月，戈亚尼亚法院禁止一名居民通过爱彼迎在住宅小区内出租其公寓。该判决再次引发了关于财产社会功能以及个人权利相对于集体利益的界限的讨论。法官认为该行为构成商业住宿，被小区公约所禁止——该公约是管理小区生活的主要文件——并裁定立即暂停租赁，强化了该文件作为共处调节器的作用。随着爱彼迎在巴西的扩张，这一辩论显得尤为重要：根据该公司自身数据，2024年，该平台在2,500个城市接待了住客，几乎相当于巴西城市总数的45%。. 

法官的理解表明，小区公约在社区生活中扮演着核心角色，通过建立居民之间的共处规则，其作用类似于一部内部的“宪法”。尽管该文件不能凌驾于法律之上，但它具有规范效力，可以约束影响集体利益的行为，包括可能损害安全、安宁与卫生的商业活动或住宿。民法典第1336条已对财产的使用设定了明确限制，保障产权人对其单元的自由使用权，前提是不对其他产权人造成损害。. 

据阿尔布开克梅洛律师事务所民事诉讼部合伙人Rafael Verdant表示，该判决恰恰强化了个人权利与集体权利之间的这种平衡。“公约是产权人进行自我管理的最重要工具。它规范了公共区域的使用，并保护社区免受可能引发不安全、过度噪音或破坏共处氛围的行为的影响。正是在这个意义上，集体利益常常高于个人利益，”他说道。. 

该专家提醒，财产权并非绝对。“民法典规定，每位产权人可以自由使用其单元，前提是不损害他人权益。也就是说，共居生活施加了一个自然条件：在发生冲突时，集体利益往往优先于个人利益，”Verdant补充道。在他看来，这正是戈亚尼亚判决的核心要点，该判决强化了在特定情境下，集体利益优先于房产经济开发的原则。. 

除了法律解释，该讨论还涉及小区日常管理的实际方面。居民们指出的与短租相关的主要风险包括：陌生人频繁出入、可能举办聚会和产生噪音、公共区域加速损耗以及社区感的破坏。这些因素有助于解释为何在许多情况下，集体试图对个人房产经济开发施加限制。. 

这场辩论超越了单个建筑的范畴。巴西国会正在审议的法案，如PL 2030/2025和PLP 78/2025，正在讨论此类租赁应被视为普通出租还是住宿服务，其中包含要求获得小区明确授权以及适用更接近酒店和旅馆规则等提案。Verdant认为，需要平衡的监管。“问题不在于不分青红皂白地禁止。必须认识到这种模式是一种经济和社会现实，但它需要明确的参数。解决方案在于建立内部规则，例如，要求提前登记住客信息、限制租赁时间或频率，以及对违规行为进行处罚。” 

该平台本身也提供工具来保护房东、住客和社区，包括身份验证政策、损害保险以及不当行为举报渠道。国际经验表明监管至关重要：在西班牙，政府近期在住房危机中加强了对短租的监管并实施了限制，这表明公共政策可以在平衡房产经济利用与保障住房权和集体安全之间发挥作用。这一视角强化了制定清晰且适应当地现实的规则的必要性，确保小区能够保护集体利益，同时不忽视爱彼迎的经济可行性。. 

该律师总结道，最大的挑战在于协调各项权利。“一项高效的监管必须保障财产权及房产经济开发权，同时也应维护集体利益，允许小区就限制和条件进行商议。不存在单一模式：在适合家庭居住的楼宇中行之有效的方案，可能并不适用于更具旅游或商业特色的小区，”他说道。.