上月，戈亚尼亚法院禁止一名居民在住宅楼内通过爱彼迎出租其公寓。这一判决再次引发了关于财产社会功能以及个人权利与集体利益之间界限的讨论。法官认为该行为构成商业住宿，被公寓管理公约（规范公寓生活的主要文件）所禁止，并裁定立即暂停租赁，强化了该文件作为共处规范的作用。随着爱彼迎在巴西的扩张（该平台数据显示，2024年其业务已覆盖2500个城市，约占巴西城市总数的45%），这一辩论显得尤为重要。.
法官的理解表明，公寓管理公约在社区生活中发挥着核心作用，通过建立居民之间的共处规则，它类似于一部内部“宪法”。尽管该文件不能凌驾于法律之上，但它具有规范效力，可以约束影响集体利益的行为，包括可能危及安全、安宁与卫生的商业活动或住宿。民法典第1336条已对财产使用设置了明确限制，在不对他人造成损害的前提下，保障产权人对其单元的自由使用权。.
据阿尔布开克梅洛律师事务所民事诉讼部合伙人Rafael Verdant表示，该判决恰恰强化了个人与集体权利之间的这种平衡。“管理公约是业主进行自我管理的最重要工具。它规范了公共区域的使用，并保护社区免受可能引发安全隐患、过度噪音或破坏和谐共处的行为。正是在这个意义上，集体利益常常优先于个人利益，”他说道。.
该专家提醒，财产权并非绝对。“民法典规定，每位业主均可自由使用其单元，前提是不损害他人权益。换言之，共居公寓天然附带一个条件：在发生冲突时，集体利益往往优于个人利益，”Verdant补充道。在他看来，这正是戈亚尼亚判决的核心要点，该判决在特定情境下强化了集体利益相对于房产经济开发的优先性。.
除法律解释外，该讨论还涉及公寓日常管理的实际层面。居民指出的短期租赁主要风险包括：陌生人频繁出入、可能举办聚会和产生噪音、公共区域加速损耗以及社区感的破坏。这些因素有助于解释为何在许多情况下，集体试图对个人房产经济开发行为施加限制。.
该辩论已超越单个建筑的范畴。巴西国会正在审议的法案（如PL 2030/2025和PLP 78/2025）正在讨论此类租赁应被视为普通出租还是住宿服务，其中提案要求须获得公寓明确授权并适用更接近酒店旅馆的规则。Verdant认为，需要平衡的监管。“问题不在于一刀切地禁止。必须承认这种模式是一种经济和社会现实，但它需要明确的参数。解决方案在于建立内部规则，例如要求提前登记租客、限制租赁时长或频率，以及对违规行为进行处罚。”
该平台本身也提供工具以保护房东、租客和社区，包括身份验证政策、损害保险以及不当行为举报渠道。国际经验表明监管至关重要：在西班牙，政府近期 amid 住房危机加强了对短租的监管并实施限制，这表明公共政策可以在平衡房产经济利用与保障居住权和集体安全之间发挥作用。这一视角强化了制定清晰且适应当地现实的规则的必要性，以确保公寓能够保护集体利益，同时不忽视爱彼迎的经济可行性。.
该律师总结道，主要挑战在于协调各方权利。“高效监管应既保障财产权及房产经济开发权，也维护集体利益，允许公寓就限制和条件进行议决。不存在放之四海而皆准的模式：适用于家庭型住宅楼的方案可能并不适用于更具旅游或商业特色的公寓，”他表示。.
