公寓楼内的爱彼迎：司法判决重燃关于房产社会功能与新规则的讨论 

上月，戈亚尼亚法院禁止一名居民在住宅公寓楼内通过爱彼迎出租其公寓。这一判决再次引发了关于财产社会功能以及个人权利与集体利益界限的讨论。法官认为该行为构成商业住宿，被公寓管理公约（规范公寓生活的主要文件）所禁止，并裁定立即停止租赁活动，强化了该文件作为共处规范的作用。随着爱彼迎在巴西的扩张（平台数据显示，2024年其业务已覆盖2,500个城市，约占巴西城市总数的45%），此项讨论更显重要。. 

法官的裁决表明，公寓管理公约在社区生活中具有核心作用，通过建立居民共处规则，发挥着内部“宪法”的功能。尽管该文件不能凌驾于法律之上，但其具有规范效力，可约束影响集体利益的行为，包括可能危及安全、安宁与卫生的商业活动或住宿服务。《民法典》第1336条已对财产使用设置了明确限制，在不对他人造成损害的前提下，保障业主对其单元的自主权。. 

据阿尔布开克梅洛律师事务所民事诉讼部合伙人Rafael Verdant指出，该判决正是强化了个人与集体权利间的平衡。“管理公约是业主实现自治最重要的工具。它规范公共区域的使用，保护社区免受可能引发安全隐患、噪音扰民或邻里关系恶化的行为影响。正是在这个意义上，集体利益往往优先于个人利益。”. 

该专家提醒称财产权并非绝对。“《民法典》规定每位业主可自由使用其单元，前提是不损害他人权益。换言之，共居生活存在一个自然条件：当发生冲突时，集体利益往往优于个人利益。”Verdant补充道。他认为这正是戈亚尼亚判决的核心要点，在特定情境下强化了集体权益相对于房产经济开发的优先性。. 

除法律解释外，该讨论还涉及公寓日常管理的实际问题。居民指出的短租主要风险包括：陌生人频繁出入、可能举办聚会产生噪音、公共区域加速损耗以及社区凝聚力的削弱。这些因素有助于解释为何在许多情况下，集体力量会寻求对个人房产经济开发设限。. 

该讨论已超越单个建筑的范畴。正在国会审议的PL 2030/2025和PLP 78/2025等法案，重点讨论此类租赁应被视为出租行为还是住宿服务，其中提议要求获得公寓明确授权并实施更接近酒店旅馆的监管规则。Verdant认为需要建立平衡的监管机制：“并非要一刀切禁止。必须承认这种模式是经济和社会发展的现实产物，但需要明确规范。解决方案在于建立内部规则，例如要求租客提前登记、限制租赁时长或频率，并制定违规处罚措施。” 

该平台本身也提供身份验证政策、损害保险和不当行为举报渠道等工具，以保护房东、租客和社区。国际经验表明监管至关重要：西班牙政府在住房危机中近期加强了对短租的监管限制，证明公共政策能够在平衡房产经济利用与保障居住权和集体安全之间取得协调。这一视角凸显了制定清晰且适应当地现实的规则之必要性，确保公寓在保护集体利益的同时不忽视爱彼迎的经济可行性。. 

该律师总结称核心挑战在于权利协调。“高效监管应既保障房产所有权和经济利用权，又维护集体利益，允许公寓管理方对限制条件和规范要求进行决议。不存在通用模式：适用于家庭型住宅的方案可能并不适用于旅游或商业型公寓。”.