上個月，戈亞尼亞一家法院禁止一名居民透過Airbnb出租位於住宅公寓內的公寓。這項裁決再次引發了關於財產的社會功能以及個人權利在集體利益面前的界限的討論。法官認為，這種行為構成商業住宿，違反了公寓章程——該章程是規範公寓生活的主要文件——並下令立即停止出租，從而強化了該章程作為共存規則約束工具的作用。鑑於Airbnb在巴西的擴張，這場辯論顯得特別重要：根據該公司本身的數據，到2024年，該平台已在2,500個城市註冊了房客，幾乎佔巴西城市總數的45%。
法官的理解表明，公寓章程在社區生活中扮演著核心角色，它如同內部「憲法」一般，確立了居民共存的規則。雖然章程不能凌駕於法律之上，但它具有規範效力，可以約束影響社區的行為，包括可能損害安全、安寧和健康的商業活動或住宿活動。 《民法典》第1336條已經對財產的使用作出了明確的限制，保障了公寓業主對其單元的自由支配權，前提是這種自由支配權不得損害他人利益。
阿爾伯克基梅洛律師事務所民事訴訟部門合夥人拉斐爾‧韋爾丹特表示，這項裁決正好強化了個人權利與集體權利之間的平衡。 「公寓協議是公寓業主進行自我管理的最重要工具。它規範了公共區域的使用，並保護社區免受可能造成不安全感、噪音過大或破壞和諧共處的行為的影響。正是在這個意義上，集體利益往往凌駕於個人利益之上。」他說。
專家指出，產權並非絕對。 「《民法典》規定，只要不損害其他業主的利益，每位公寓業主都可以自由使用自己的單位。換句話說，居住在公寓中自然會產生一種條件：在發生衝突時，集體利益往往優先於個人利益。」韋爾丹補充道。在他看來，這正是戈亞尼亞案判決的核心所在，該判決強化了在某些情況下集體利益優先於財產經濟利用的原則。
除了法律解釋之外，討論還涉及公寓日常生活中的實際問題。居民指出，短期出租的主要風險包括：陌生人頻繁出入、可能出現聚會和噪音、公共區域加速損失、社區凝聚力下降。這些因素有助於解釋為什麼在許多情況下，業主集體會試圖限制個人對房產的經濟利用。
這場爭論已超越了單一建築的範疇。目前正在國會審議的法案，例如PL 2030/2025和PLP 78/2025，正在探討此類出租應被視為租賃還是住宿，相關提案要求獲得公寓的明確授權，並製定更接近酒店和旅館的規則。 Verdant認為，平衡的監管至關重要。 「這並非一概禁止。我們必須承認這種模式是一種經濟和社會現實，但它需要明確的界限。解決方案包括制定內部規則，例如要求事先登記客人信息、限制出租的時間或頻率，以及對違規行為進行處罰。”
平臺本身提供各種資源來保護房東、房客和社區，包括身分驗證政策、損壞保險以及舉報不當行為的管道。國際經驗表明，監管至關重要：在西班牙，政府近期在住房危機期間加強了對短期租賃的監管並實施了限制，這表明公共政策如何在房地產經濟用途與保障住房權和集體安全之間取得平衡。這個視角強調了製定符合當地實際情況的明確規則的必要性，以確保公寓管理機構能夠在保護社區的同時，兼顧Airbnb的經濟可行性。
這位律師總結道，最大的挑戰在於如何協調各項權利。 「有效的監管必須保障財產權和財產的經濟利用權，同時也要維護集體利益，允許公寓業主委員會協商制定限制條件。沒有統一的模式：適用於家庭住宅的模式可能並不適用於以旅遊或商業為導向的公寓，」他說。
