上个月，戈亚尼亚一家法院禁止一名居民通过Airbnb出租其位于住宅公寓内的公寓。这一裁决再次引发了关于财产的社会功能以及个人权利在集体利益面前的界限的讨论。法官认为，这种行为构成商业住宿，违反了公寓章程——该章程是规范公寓生活的主要文件——并下令立即停止出租，从而强化了该章程作为共存规则约束工具的作用。鉴于Airbnb在巴西的扩张，这场辩论显得尤为重要：根据该公司自身的数据，到2024年，该平台已在2500个城市注册了房客，几乎占巴西城市总数的45%。
法官的理解表明，公寓章程在社区生活中扮演着核心角色，它如同内部“宪法”一般，确立了居民共存的规则。虽然章程不能凌驾于法律之上，但它具有规范效力，可以约束影响社区的行为，包括可能损害安全、安宁和健康的商业活动或住宿活动。《民法典》第1336条已经对财产的使用作出了明确的限制，保障了公寓业主对其单元的自由支配权，前提是这种自由支配权不得损害他人利益。
阿尔伯克基梅洛律师事务所民事诉讼部门合伙人拉斐尔·韦尔丹特表示，这项裁决恰恰强化了个人权利与集体权利之间的平衡。“公寓协议是公寓业主进行自我管理的最重要工具。它规范了公共区域的使用，并保护社区免受可能造成不安全感、噪音过大或破坏和谐共处的行为的影响。正是在这个意义上，集体利益往往凌驾于个人利益之上。”他说道。
专家指出，产权并非绝对。“《民法典》规定，只要不损害其他业主的利益，每位公寓业主都可以自由使用自己的单元。换句话说，居住在公寓中自然会产生一种条件：在发生冲突时，集体利益往往优先于个人利益。”韦尔丹补充道。在他看来，这正是戈亚尼亚案判决的核心所在，该判决强化了在某些情况下集体利益优先于财产经济利用的原则。
除了法律解释之外，讨论还涉及公寓日常生活中的实际问题。居民指出，短期出租的主要风险包括：陌生人频繁出入、可能出现聚会和噪音、公共区域加速损耗以及社区凝聚力下降。这些因素有助于解释为什么在许多情况下，业主集体会试图限制个人对房产的经济利用。
这场争论已超越了单个建筑的范畴。目前正在国会审议的法案，例如PL 2030/2025和PLP 78/2025，正在探讨此类出租应被视为租赁还是住宿，相关提案要求获得公寓的明确授权，并制定更接近酒店和旅馆的规则。Verdant认为，平衡的监管至关重要。“这并非一概禁止。我们必须承认这种模式是一种经济和社会现实，但它需要明确的界限。解决方案包括制定内部规则，例如要求事先登记客人信息、限制出租的时间或频率，以及对违规行为进行处罚。”
该平台本身提供各种资源来保护房东、房客和社区，包括身份验证政策、损坏保险以及举报不当行为的渠道。国际经验表明，监管至关重要：在西班牙，政府近期在住房危机期间加强了对短期租赁的监管并实施了限制，这表明公共政策如何在房地产经济用途与保障住房权和集体安全之间取得平衡。这一视角强调了制定符合当地实际情况的明确规则的必要性，以确保公寓管理机构能够在保护社区的同时，兼顾Airbnb的经济可行性。
这位律师总结道，最大的挑战在于如何协调各项权利。“有效的监管必须保障财产权和财产的经济利用权，同时也要维护集体利益，允许公寓业主委员会协商制定限制条件。没有统一的模式：适用于家庭住宅的模式可能并不适用于以旅游或商业为导向的公寓，”他说道。
