Minulý měsíc soud v Goiânii zakázal jednomu obyvateli pronajímat svůj byt v rezidenčním kondominiu prostřednictvím Airbnb. Toto rozhodnutí vrátilo do popředí diskusi o sociální funkci majetku a mezích individuálních práv tváří v tvář kolektivnímu zájmu. Soudce usoudil, že tato praxe představuje komerční ubytování, které je zakázáno stanovami kondominií, hlavním dokumentem upravujícím život v kondominiu, a nařídil okamžité pozastavení pronájmů, čímž posílil roli tohoto nástroje jako regulátora koexistence. Debata nabývá na významu s ohledem na expanzi Airbnb v Brazílii: v roce 2024 platforma zaregistrovala hosty ve 2 500 městech, což odpovídá téměř 45 % celkového počtu brazilských obcí, uvádějí údaje samotné společnosti.
Soudce pochopil situaci tak, že stanovy bytového domu hrají ústřední roli v životě komunity a fungují jako jakási vnitřní „ústava“ tím, že stanoví pravidla soužití mezi obyvateli. Ačkoli nemůže přepsat zákon, má tento dokument normativní sílu k regulaci praktik, které mají dopad na komunitu, včetně komerčních činností nebo ubytování, které by mohly ohrozit bezpečnost, klid a zdraví. Občanský zákoník ve svém článku 1 336 již stanoví jasná omezení užívání majetku a zaručuje vlastníkovi bytového domu svobodu nakládání s jeho jednotkou, pokud to nezpůsobí újmu ostatním.
Podle Rafaela Verdanta, partnera v oddělení občanskoprávních sporů v Albuquerque Melo Advogados, toto rozhodnutí posiluje právě tuto rovnováhu mezi individuálními a kolektivními právy. „Smlouva o vlastnictví bytového domu je pro vlastníky bytů nejdůležitějším nástrojem pro jejich správu. Reguluje užívání společných prostor a chrání komunitu před praktikami, které by mohly vést k nejistotě, nadměrnému hluku nebo zátěži pro soužití. V tomto smyslu kolektivní zájem často převažuje nad zájmem individuálním,“ uvádí.
Expert zdůrazňuje, že vlastnická práva nejsou absolutní. „Občanský zákoník stanoví, že každý vlastník bytového domu může svou jednotku volně užívat, pokud tím nepoškozuje ostatní. Jinými slovy, bydlení v bytovém domě si klade přirozenou podmínku: v případě konfliktu má kolektivní zájem tendenci převažovat nad individuálním zájmem,“ dodává Verdant. Pro něj je to ústřední bod rozhodnutí ve věci Goiânia, které v určitých kontextech posiluje převahu kolektivního zájmu nad ekonomickým využíváním nemovitosti.
Kromě právního výkladu se diskuse týká i praktických aspektů každodenního života v bytovém domě. Mezi hlavní rizika, na která obyvatelé upozorňují v souvislosti s krátkodobými pronájmy, patří častý vstup neznámých osob, možnost pořádání večírků a hluku, zrychlené opotřebení společných prostor a narušení smyslu pro komunitu. Tyto faktory pomáhají vysvětlit, proč se kolektiv v mnoha případech snaží omezit individuální ekonomické využívání nemovitosti.
Debata přesahuje hranice jednotlivých budov. Návrhy zákonů, které jsou v současné době projednávány v Národním kongresu, jako například PL 2030/2025 a PLP 78/2025, se zabývají otázkou, zda by se s tímto typem pronájmu mělo zacházet jako s nájmem, nebo jako s ubytováním, a obsahují návrhy, které vyžadují výslovné povolení od vlastníků bytů a pravidla bližší těm, která platí pro hotely a hostince. Pro Verdant je nezbytná vyvážená regulace. „Nejde o nediferencovaný zákaz. Je nutné si uvědomit, že tato metoda je ekonomickou a sociální realitou, ale potřebuje jasné parametry. Řešení zahrnuje interní pravidla, která vyžadují například předchozí registraci hostů, omezení doby nebo četnosti pronájmů a sankce v případě nedodržení.“
Samotná platforma poskytuje zdroje na ochranu hostitelů, hostů a komunit, včetně zásad ověřování totožnosti, pojištění proti škodám a kanálů pro hlášení nevhodného chování. Mezinárodní zkušenosti ukazují, že regulace je nezbytná: ve Španělsku vláda nedávno zintenzivnila dohled a zavedla omezení krátkodobých pronájmů uprostřed bytové krize, což ukazuje, jak mohou veřejné politiky vyvážit ekonomické využití nemovitostí se zachováním práva na bydlení a kolektivní bezpečnost. Tato perspektiva posiluje potřebu jasných pravidel přizpůsobených místním podmínkám, která zajistí, aby byty mohly chránit komunitu, aniž by ignorovaly ekonomickou životaschopnost Airbnb.
Právník uzavírá, že velkou výzvou je harmonizace práv. „Efektivní regulace musí zaručit právo na vlastnictví a ekonomické využití nemovitosti, ale také zachovat kolektivní zájem a umožnit vlastníkům bytů projednávat omezení a podmínky. Neexistuje jediný model: to, co funguje v rodinném domě, nemusí být použitelné pro byt s turistickým nebo komerčním zaměřením,“ uvádí.
