Self storage é alternativa a galpões tradicionais e altera a logística urbana das empresas

Durante anos, a logística empresarial esteve associada a grandes galpões, contratos longos e localização periférica. Esse modelo, porém, começa a perder eficiência em um ambiente de custos imobiliários elevados, capital mais caro e operações cada vez mais fragmentadas. É nesse contexto que o self storage deixa de ser uma solução pontual e passa a ocupar um espaço estrutural na logística urbana das empresas brasileiras.

O movimento não é apenas perceptivo. Dados da consultoria Grand View Research indicam que o mercado de self storage no Brasil movimentou cerca de US$ 1,76 bilhão em 2024 e pode alcançar aproximadamente US$ 2,54 bilhões até 2030, com crescimento médio anual de 6,6% entre 2025 e 2030. A expansão ocorre em um ritmo consistente, mesmo em um cenário de juros elevados e maior cautela nos investimentos corporativos.

Relatórios de inteligência de mercado apontam taxas de ocupação entre 80% e 85% no país, com percentuais ainda mais elevados em operações maduras. Embora não existam estatísticas públicas consolidadas por cidade, o padrão se repete nos principais centros urbanos, especialmente onde o custo do metro quadrado e a dificuldade de mobilidade tornam ineficiente a manutenção de grandes áreas ociosas.

“O crescimento do self storage não acontece por moda. Ele resolve um problema real de capital e flexibilidade. Muitas empresas não precisam de grandes galpões, mas de espaços menores, bem localizados e com contratos que acompanhem a dinâmica do negócio”, afirma Marcos Koenigkan, empresário do setor a frente das marcas Show Self Storage, You Box e Brasília Self Storage.

O modelo de self storage é juridicamente caracterizado como locação de espaços privativos de armazenagem. Empresas e pessoas físicas alugam apenas a metragem necessária, pelo tempo desejado, sem prestação de serviço de guarda ou custódia. O operador fornece o espaço, controle de acesso e infraestrutura, enquanto a responsabilidade sobre os bens permanece com o locatário. Essa configuração elimina exigências como fiador, contratos longos e custos fixos associados à manutenção de imóveis maiores.

Na prática, passou a funcionar como uma solução logística urbana. Empresas utilizam os boxes para estoques sazonais, centros de distribuição de última milha, reformas de pontos comerciais e reorganização operacional. Pequenas e médias companhias, especialmente no varejo e no e-commerce, vêm substituindo galpões subutilizados por espaços menores e mais eficientes, reduzindo capital imobilizado e ampliando a capacidade de adaptação.

Embora o mercado brasileiro ainda seja majoritariamente composto por pessoas físicas, que representam cerca de 65% da base de clientes, o uso corporativo cresce em relevância. As empresas respondem por aproximadamente 35% dos contratos, mas permanecem por períodos significativamente mais longos. Enquanto clientes individuais ficam, em média, de quatro a cinco meses, as empresas permanecem entre um ano e um ano e meio, o que reforça o caráter estratégico do modelo.

Os preços não variam entre pessoa física e jurídica. O que muda é o valor médio do metro quadrado conforme o tamanho do espaço. Em Brasília, áreas menores giram em torno de R$ 110 por metro quadrado, enquanto boxes maiores ficam próximos de R$ 90, refletindo ganhos de escala e maior previsibilidade de ocupação.

Apesar da expansão acelerada, o setor ainda enfrenta um ambiente regulatório sensível. Por ser caracterizado como locação de espaço, o self storage não está sujeito à incidência de ISS. No entanto, decisões judiciais pontuais têm atribuído responsabilidade aos operadores por danos causados por bens armazenados pelos próprios clientes, criando insegurança jurídica e potencial risco para investidores. “Esse é hoje o principal desafio do setor. O modelo é juridicamente claro, mas nem sempre é interpretado dessa forma, o que gera ruído e insegurança em um mercado que cresce rápido”, afirma Koenigkan.

Em países como os Estados Unidos, o self storage é um mercado maduro, com alta penetração per capita e milhares de unidades em operação. No Brasil, a baixa familiaridade com o modelo ainda convive com taxas elevadas de ocupação, indicando demanda reprimida e espaço para crescimento estrutural.

Mais do que um nicho imobiliário, o avanço do self storage sinaliza uma mudança silenciosa na forma como empresas lidam com espaço, custo e logística urbana. Um movimento que não ocupa manchetes, mas começa a pressionar modelos tradicionais de armazenagem e a redefinir decisões estratégicas no ambiente corporativo.

Sobre a Show Self Storage, You Box e Brasília Self Storage

As marcas Show Self Storage, You Box e Brasília Self Storage formam um dos maiores ecossistemas de self storage do Centro-Oeste. Criadas por Marcos Koenigkan, as empresas oferecem soluções modernas, seguras e flexíveis de armazenamento, atendendo tanto famílias quanto companhias de diferentes portes e segmentos. Com unidades estrategicamente localizadas e gestão profissional, o grupo se destaca pela eficiência operacional, aplicação de tecnologia em seus processos e alto padrão de segurança e atendimento. A atuação conjunta das três marcas posiciona o grupo como referência em armazenamento inteligente e inovação logística, contribuindo para o fortalecimento da economia local e para a consolidação de Brasília como um dos polos mais promissores do self storage no país.