L'expansion du commerce électronique au Brésil a transformé le marché immobilier logistique et fait des entrepôts industriels des actifs stratégiques très convoités par des géants tels que Shopee, Mercado Livre et Amazon. Avec un taux de vacance atteignant seulement 8,10 % au dernier trimestre de 2024, selon Buildings, entreprise de référence en intelligence du marché immobilier, et des investissements bilionnaires dans l'infrastructure, le secteur connaît un boom qui redéfinit la chaîne de distribution dans le pays. Il y a des cas où le taux de vacance était encore plus bas, comme celui deTrier les investissements, spécialisée dans le secteur, qui a enregistré un pourcentage impressionnant de 0,5% sur la période et une valeur au mètre carré supérieure à 5 500 R$, avec une appréciation projetée de 20% d'ici la fin de cette année.
L'expansion accélérée des opérations de Shopee, qui en seulement cinq ans a enregistré une croissance de 5 000 % dans l'occupation des espaces logistiques, est un reflet direct de cette transformation. Selon Buildings, le géant de la vente au détail loue déjà 717 000 m² dans 68 emplacements répartis dans le pays, dont 622 000 m² en activité. Nouvelles installations à Itajaí, Guarulhos, Caxias et dans le District fédéral montrent que le détaillant a étendu son réseau de distribution de manière agressive.
A Sort Investimentos exerce une forte activité dans tout l'État de Santa Catarina, en particulier dans les villes d'Itajaí, Navegantes, Araquari et Garuva, considérées comme stratégiques pour l'installation de grands centres de distribution logistique. La localisation privilégiée de ces régions, associée à une infrastructure portuaire et routière de qualité, attire l'attention des grands acteurs du marché.
« Le marché de la logistique est devenu l’un des secteurs les plus stratégiques pour les investisseurs en quête d’une rentabilité élevée et d’une sécurité des actifs. L’augmentation prévue de la demande dans les mois à venir indique que c’est le moment idéal pour investir, car la tendance est à une appréciation encore plus rapide de ces actifs. « Nous sommes face à une opportunité unique, dans laquelle la croissance du commerce électronique, combinée à la rareté des espaces disponibles, devrait conduire à un nouveau cycle d'appréciation dans le secteur de la logistique », déclare Douglas Curi, spécialiste du secteur et associé chez Sort Investimentos.
Au dernier trimestre, les négociations de l'entreprise ont totalisé plus de 70 millions de reais, soit une croissance de 30 % par rapport à la période précédente. Actuellement, l'entreprise gère 8 milliards de reais en actifs, dont 3,5 milliards de reais uniquement en entrepôts logistiques, totalisant plus de 553 000 mètres carrés.
La guerre des mètres carrés
Si la Shopee court pour se consolider, Mercado Livre domine déjà ce segment, avec un stock de 2,4 millions de m² répartis dans 74 sites industriels au Brésil, selon les données de Buildings. La géante argentine a étendu ses opérations de manière continue, en investissant dans de nouveaux centres logistiques pour maintenir sa position de leader.
« Avec le renforcement des infrastructures et l’arrivée de nouveaux acteurs internationaux, nous ne sommes qu’au début d’une reconfiguration complète de la logistique brésilienne. « Dans ce scénario, les entrepôts Triple A, dotés d’une technologie avancée et d’une efficacité opérationnelle élevée, devraient devenir les actifs les plus précieux de la prochaine décennie », conclut-il.
